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    楼市数据继续下挫个人按揭贷款累计增速首现负增长

    21世纪经济报道2017-11-15 09:05

    持续不断的房地产调控给市场带来的叠加影响仍在发酵

    国家统计局11月14日发布数据显示今年前10月全国房地产开发投资销售到位资金等指标的增速继续下滑其中9月和10月单月房地产销售规模连续两个月同比下降受此影响在房企到位资金来源中个人按揭贷款累计增速首次出现负增长

    国家统计局新闻发言人刘爱华指出无论热点城市还是三四线城市近几个月的房价涨幅都出现回落这体现了去年以来房地产调控取得的成效

    与销售数据相比房地产开发投资增速在经过此前两个月的企稳和回升后再度出现下滑虽然土地交易旺盛支撑了绝对值但该指标也难免受到调控的影响

    近期以来热点城市土地成交的溢价率明显下降部分城市还出现流拍现象有房企人士向21世纪经济报道表示连续拿地带来的资金压力正在显现未来企业收缩投资将是大概率事件由此至少从明年来看供需两端的指标都将逐渐回稳并标志着此轮热潮逐渐冷却

    销售下滑无碍去库存

    销售被认为是房地产市场的先行指标在楼市调控政策的影响下去年以来全国房地产销售增速总体呈下滑态势

    到今年1-10月商品房销售面积130254万平方米同比增长8.2%商品房销售额102990亿元增长12.6%两项指标的增速均连续4个月下滑且与去年4月时的高点销售面积增长36.5%销售额增长55.9%相比增速已大幅收窄

    其中10月单月的销售面积为14248万平方米销售额为11086亿元环比分别下滑18%和20%且销售面积是继9月之后又一次出现同比下降

    有分析认为由于去年同期的基数较高商品房月?#35748;?#21806;规模很可能已经进入下降通道

    另据中原地产的统计今年1-10月各地发布各类房地产调控政策已经超过210次在此前的限购限贷限价等的基础上又增加了限售和鼓励租赁两项这些政策效果的累加被认为是导致销售增速出现下滑的主因

    受此影响在房企资金来源中与销售有关的定金及预售款和个人按揭贷款两项指标也在下滑其中前10月个人按揭贷款增速为-1.0%多月来首次下滑

    但由于此前的成交规模较大加上不排除房企年末冲击业绩的可能大部分机构认为今年全年的销售规模仍会保持正增长由此今年将超过去年再创销售的历史新高

    这也将带动库存规模进一步下降10月末全国商品房待售面积60258万平方米与2014年年末的水平相当与2016年2月份的库存最高点相比库存消化了1.3亿平方米降幅达到18.5%

    楼市去库存第一阶?#20301;?#26412;完成除了东北西北等少数城市大部分城市的库存已经进入良性周期中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出

    刘爱华在11月14日答记者问时也表示目前房地产去库存确?#31561;?#24471;了比较大的成果

    资金面或现拐点

    与销售相比投资增速的下滑并不平?#21462;?#22312;经过8月累计下同的持平9月的提升后房地产投资增速在10月再度出现下滑但绝对增速仍维持在7.8%的水平高于同期的固定资产投资增速

    上海楼盘易居研究院认为投资增速下滑与新开工指标走弱相关这同样是受到楼市调控政策持续发酵的影响但与此同时由于年末土地供应规模仍大企业的拿地补仓意愿较为强烈支撑了投资增速维持在一定水平

    今年前10月房地产开发企业土地购置面积19048万平方米同比增长12.9%增速比前三季度提高0.7个百?#20540;?#30001;于过去两年2015年和2016年房企的拿地面积均出现负增长该增速也创下最近三年来的新高

    中信建投也在报告中指出土地供给侧改革将延续投资的生命力因此到年底投资仍会有所支撑

    但值得注意的是从10月末开始?#26412;?#24191;州楼盘南京楼盘等热点城市的土地市场出现降温迹象部分热门地块在竞拍时收到的报价低于最高限价11月3日?#26412;?#24179;谷的一宗地块还遭遇流标成为?#26412;?#26368;近两年来的首宗流标住宅地块

    一位房企人士如此向21世纪经济报道解读道企业今年的拿地规模普遍很大本身就?#21152;?#19981;少资金再算上后续开发的成本资金压力就很容易评估出来他认为预估到可能到来的资金压力房企拿地的热情明显下降

    万科公告显示今年前三季度万科经营性活动产生的现金流为167亿元比上年同期减少了61.14%到三季度末万科一年内到期的债务比上年末增加37.92%

    由于万科持有的现金流达到943亿元因此这些债务并不会带来过大压力但一些资金状况并不充裕的房企就会感到捉襟见肘如华侨城的短期借款比年初增加了295.63%且前三季度经营活动产生的现金流为负

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为当企业到位资金增幅大于开发投资增幅时?#24471;?#25151;企资金面宽松反之则?#24471;?#32039;张他表示2017年企业到位资金增幅大于开发投资增幅但一步步收窄在今年10月首度反超0.4个百?#20540;?/P>

    他认为开发商的资金面正由2016年的极度宽松逐渐向紧张演变

    多数受访者指出从中长期来看这种局面将使得房企的投资意愿出现下降且由于融资政策已经收紧这种下?#21040;?#24456;难逆转

    因此供需两端的相关指标逐渐回稳将成为明年的大概率事件并标志着此轮热潮逐渐冷却

    再考虑到租赁房共有产权住房等带来的供应体系的调整官方对市场的前景表示乐观刘爱华表示最近很多热点城市对住房的定位加大了对共有产权住房租赁住房的新试点房地产市场供给的改善和投机性需求的?#31181;ƣ?#23558;带来供需的继续改善房地产市场下一步能够保持持续健康发展

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