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    房地产下半场地产商美好生活的投资逻辑

    21世纪经济报道2017-11-16 09:39

    导读

      过去20年涉及房地产行业的调控政策不少争议也不少房地产在带来积极影响的同时也暴露出其发展不充分不平衡的问题带来了部分一线准一线城市房价高企的压力甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑随着中国经济进入新时代房地产领域也面临转型之痛与机遇

      自1998年启动房改以来中国房地产市场经历了长达20年的高速发展在1999年-2014年间我国房地产业开发投资增速甚至以超过20%的年均增速发展根据国家统计局数据统计显示1-10月份商品房销售面积已经高达130254万平方米同比增长8.2%商品房销售额高达102990亿元增长12.6%

      11月15日北京师范大学金融研究?#34892;?#25945;授钟伟发表题为新时代的中国房地产向何处去?#20426;?#30340;文章钟伟表示在过去20年涉及房地产行业的调控政策不少争议也不少房地产在带来积极影响的同时也暴露出其发展不充分不平衡的问题带来了部分一线准一线城市房价高企的压力甚至一度令人对房屋库存和房地产金融的稳健性产生忧虑随着中国经济进入新时代房地产领域也面临转型之痛与机遇

      那么在转型之痛之下房地产行业究竟是明日黄花还是另有出路?#20445;?#24320;发商的机遇又在哪里

      孙宏斌房子不再抢手好卖

      ?#20013;?#19968;年以来的调控仍未结束11月开始包括山东等省份全省三四线城市全面加码调控全国多城市继续落地租赁政策与限售政策调控力?#35748;?#19977;四线继续深入

      调控频次与花样也超过以往任何一?#20540;?#25511;周期?#24615;?#22320;产数据统计显示1-10月全国发布各类房地产调控政策已经超过210次出台的政策整体表现多样化一城多策与往年相比鼓励租赁与限售成最大的特征此外调控内容还涉及到限购限贷限价限售限商等等各个方面

      融创中国控股有限公司董事长创始人孙宏斌就注意到最近这一两个月市场其实已经跟上半年有很大变化?#34892;?#25151;子不像上半年那么抢手好卖过去都是一小时卖完了现在可能只卖了70%80%市场已经在发生变化这是什么逻辑呢非常简单就是很多城市在过去两年间已经涨了很多再涨不会政府限价?#19981;?#26497;大地影响购买预期买房子就是购买预期如果老百姓认为一年房价不会涨肯定不买认为两年都不涨肯定更不会买不着急?#27604;?#27599;个城市不一样现在中央都是按照去年10月份的价格在控制有的城市可能去年10月份之前已经涨挺多控制起来比较容易有的城市可能去年10月份之前没涨可能还会补涨但也是按着限价

      国家统计局最新数据也显示房地产行业下行趋势需求方面商品房销售面积销售额同比增幅?#20013;?#22238;落供应方面商品房投资增速小幅?#29031;?#25151;屋新开工连续4个月同比下降资金来源方面到位资金同比增幅?#20013;照?#33258;筹资金同比结束连续8个月负增长首次转正

      数据显示2017年1-10月全国商品房销售面积为130254万平方米增幅较1-9月?#29031;?.1个百?#20540;?#38144;售额为102990亿元较1-9月?#29031;?个百?#20540;?017年1-10月全国房地产开发投资额为90544亿元增速较1-9月?#29031;?.3个百?#20540;?#20840;国房屋新开工面积为145127万平方米增幅较1-9月?#29031;?.2个百?#20540;?#20840;国房屋施工面积达752334万平方米增速较1-9月?#29031;?.2个百?#20540;?#20840;国房屋竣工面积为65612万平方米增幅较1-9月?#29031;?.4个百?#20540;?/P>

      地产商美好生活的投资逻辑

      严峻而态度坚决的调控为房地产行业带来增速趋缓的同时也对行业走向产生巨大影响对于本?#20540;?#25511;孙宏斌曾表示本?#20540;?#25511;力度之大对行业影响之深超乎行业想象

      孙宏斌于11月15日表示这些年他对房地产行业一直比较悲观这个行业不太可能暴涨但是往下走可能性也不太大会在一个很窄的通道里这个行业其实已经很难了

      某机构近期总结称展望未来再次强调房住不炒主基调短期内调控政策不会放松投资需求的减弱促使住房回归居住属性商品房销售面积明显回落一二线城市?#23665;?#37327;?#20013;?#22788;于低位三四线城市后劲不足累计同比逐月回落对全国房地产市场拉动作用减弱长期来看长效机制加快建设租赁政策先后落地市场将逐步回归理性预计未来市场量价将保持稳定

      钟伟认为房子是?#32654;?#20303;的不是?#32654;?#28818;的这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性但并没有否定住房的商品属性回顾1945年以来的美国道琼斯指数?#24179;?#20197;及房价的年均复合收益率分别约为7%5%以及3.1%除了少部分大城市之外从长周期看美国房价的涨幅只是略高于长期通?#25237;?#24050;在中国炒房风是快速城市化进程中房地产长效机制不足所致这样的定调决定了房价暴涨论炒房潮难以卷土重来

      著名经济学家姚景源也认为房子是?#32654;?#20303;的不是?#32654;?#28818;的?#20445;?#19968;方面说明房地产有近二十年的辉?#32479;?#23601;但确实也存在问题姚认为房子是?#32654;?#20303;的不是炒的?#20445;?#19981;会导致房地产行业出现较大幅度的滑坡下跌而是提出了一个新的增长空间新的增长空间是什么姚景源赞同孙宏斌投资美好生活的逻辑我们现在要?#38750;?#32654;好生活美好生活必然要包括人们的居住

      房地产的下半场在哪儿孙宏斌认为五年以后十年以后等到这个行业就剩20家50家100家的时候基本上就是下半场了下半场到来之前就是三?#23567;保?#21608;转要快产品要好合并别人的市场份额那么房地产下半场干什么呢就是投资消费升级投资美好生活融创投资乐视和万达也在于此

      美好生活是什么?#32943;?#36153;升级是什么第一就是文化娱乐旅游休?#23567;?#20307;育等等第二是教育健康养老这两个不一样教育健康养老你没钱的时候也需要但是现在市场需要的是更好的教育更好的健康更好的养老第三就是智慧社区智能家居人们有了房子就会想怎么更安全一点更舒服一点

      浙江新湖集团股份有限公司董事长林俊波认为房地产行?#23548;?#20013;度进一?#25945;?#39640;之后可能只剩下大的在里面玩小的不可能再进来新的大佬也很难再进去进来也得玩大的项目才可能拿到地建设美好生活也罢医疗也好健康也好旅游也罢?#39057;?#20063;罢甚至产业也罢都是做配套?#23548;?#19978;接下来是个配套的时代只有这样才能有机会在这里面继续玩

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