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    五大楼市指标创新低 楼市下行趋势基本确立

    中房报2017-11-21 09:31

    近日10月份金融数据楼市指标纷纷出炉可谓全军覆没?#20445;?#20026;楼市严重失色的金九银十给出了解释M2增速出现断崖式下跌支撑楼市上行的货币基础已经实?#24066;?#22320;由放转收而从强监管严控金融风险的官方态度来看货币回归大幅宽松的空间几乎不?#21019;?#22312;

      中国楼市无论是价格成交量还是投资增速都在政策的影响继续下行这种趋势还会?#20013;?#24456;久

      2018年楼市或将整体下行市场防大起大落房企须护好资金?#30784;?#20303;建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌给出市场预判

      ?#26412;?#24072;范大学金融研究?#34892;?#20027;任钟伟在一番分析后也得出了2018年甚至到2020年都是房地产小年的结论

      楼市小年或许已经是对中国房地产最乐观的预判

      M2增速断崖式下跌

      央行11月13日公布数据显示10月末广义信贷M2余额为165.34万亿元同比增长8.8%当月新增人民币信贷6632亿元社会融资规模增量为1.04万亿元比9月减少7800亿元

      自有数据统计以来我国M2增速长期保持在10%30%两位数的增速区间今年10月末8.8%的增速刷新了30年以来(央行从1986年开始才?#20302;?#22320;对外公布M2数据)的历史新低

      M2增速的放缓?#20174;搜?#34892;稳健?#34892;?#30340;货币政策走向央行在此前发布的二季度中国货币政策执行报告中就指出当前M2增速比过去低一些需要全面客观认识过去M2增速高于名义GDP增速较多与住房等货币化密切相关而目前住房商品化率已经很高货币需求增长相应降低同?#20445;M2增速有所降低正是加强金融监管缩短资金链条减少多层?#30701;?#30340;合理?#20174;场?/P>

      招商银行资产管理部分析师刘东亮分析表示2016年后货币政策已经明显出现转向最明显的是央行扩表的速度变慢央行事实?#29616;?#34892;了?#34892;云?#32039;的货币政策货币投放转为谨慎M2增速出现断崖式下跌货币供给总量既受到外汇占款的影响也受到央行主动缩减供给的影响

      健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架意味着未来除非经济出现严重恶化否则货币政策回归大幅宽松的空间几乎不存在货币政策逐步由放到收这也是全球主要央行未来几年的一致方向刘东亮预计

     房地产销售增速继续走弱

      房地产销售规模已经连续4个月下滑

      国家统计局数据显示今年110月商品房销售面积130254万平方米同比增长8.2%增速比19月份回落2.1个百?#20540;?#21830;品房销售额102990亿元增长12.6%增速回落2个百?#20540;?#20004;项指标的增速均连续4个月下滑且与去年4月时的高点销售面积增长36.5%销售额增长55.9%相比增速大幅收窄

      其中10月单月房地产销售面积为14248万平方米销售额为11086亿元环?#30830;?#21035;下滑18%和20%且销售面积是继9月之后又一次出现同比下降

      10月?#38047;?#19968;批城市陆续加入限售行列以二线省会城市和大城市圈周边城市居多限售解禁时间多为23年对投?#37322;?#26426;需求的打击更为直接

      交通银行高级分析师夏丹预计年末商品房销售增速将会进一步走弱

      个人按揭贷增速首?#25351;?#22686;长

      信贷收紧及首付贷消费贷严查严打之下个人按揭贷款同比增速也出现了近3年来的首次下降

      国家统计局数据显示1~10月份房地产开发企业到位资金125941亿元同比增长7.4%增速比1~9月份回落0.6个百?#20540;?#20854;中与房地产销售有关的定金及预收款38632亿元同比增长14.8%个人按揭贷款19586亿元同比下降1%

      对于个人按揭贷款首?#25351;?#22686;长的原因?#36153;?#25463;认为销售面积下降自然导致了按揭贷款增速的下降而且由于央行在控制整个贷款的额度所以银行现在也没钱到年底的后两个月基本上银行也不太会放款所以按揭贷款增速还会继续下降

      刘东亮预计始于2016年的金融强监管政策未来数年可能常态化特别是守住不发生?#20302;?#24615;风险底线的原则未来金融监管环?#25104;?#33267;可能会进一步收紧

      开发商新开工动力不足

      与销售相比房地产开发投资增速的下滑并不平稳在经过8月的持平9月的提升后房地产投资增速在10月再度出现下滑

      国家统计局数据显示110月份全国房地产开发投资90544亿元同比名义增长7.8%增速比19月份回落0.3个百?#20540;?#20854;中住宅投资61871亿元增长9.9%增速回落0.5个百?#20540;?/P>

      开发商新开工动力不足110月房屋新开工面积同比增长5.6%增速回落1.2个百?#20540;?#25151;屋施工面积同比增长2.9%增速回落0.2个百?#20540;?/P>

      房地产开发投资增速并未出现大幅下滑主要原因在于房企拿地热情依然高涨110月份房企土地购置面积19048万平方米同比增长12.9%增速比19月份提高0.7个百?#20540;?/P>

      不过拿地款增速出现下滑110月份房企土地成交价款9695亿元同比增长43.3%增速回落3个百?#20540;?/P>

     一线城市新房价格环比下降

      销售进入低迷状态房价出现拐点也就为期不远了

      国家统计局数据显示10月份70个大中城市中15个热点城市的房价同比和环?#26085;?#24133;都出现了回落?#26412;?#19978;海无锡郑州合?#30465;?#26477;州南京福州成都深圳10个城市新建商?#32439;?#23429;价格同比下降?#26412;?#24191;州深圳南京郑州武汉厦门等14个城市新建商?#32439;?#23429;价格环比下降

      作为楼市风向标的一线城市深圳10月新建商?#32439;?#23429;价格同比下降3.3%环比下降0.1%?#26412;?#26032;建商?#32439;?#23429;价格同比下降0.2%环比下降0.2%?#36824;?#24030;新建商?#32439;?#23429;价格环比下降0.2%

      从二手房价格来看?#26412;?#20381;旧是四个一线城市中降幅最大的二手房价格环比下降0.5%也是连续数月运行在下行通道的城市四个一线城市新建商?#32439;?#23429;?#25237;?#25163;住宅价格同?#26085;?#24133;均连续13个月回落

      行业龙头万科在不久前的一次电话会议上对2018年做了展望?#22909;?#24180;的房地产市场很可能迎来双降即销售面积和销售金额均出现下滑一二线城市房价趋稳上涨的可能性不大但是也不会大幅回落三四线小?#19988;?#32570;乏人口支持房价会下跌

      一旦房地产市场的双降成真对于那些业绩压力大的开发商来说只有一条?#25151;?#20197;走那就是降价走量

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