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    51家金融机构密会20余家房企 研讨明年楼市怎么走

    券?#35752;?#22269;2017-11-28 10:10
    近日51家金融机构密会20余家房地产企业地点选在了证监会四层会议室而这场闭门研讨会的主题是如何迎接地产新机遇——2018中国房地产市场趋势展望&投资策略

    在北京金融大街19号富凯大厦中国证监会大楼里面中国金融机构巨头和中国龙头房企刚刚有了一?#25991;?#24471;的聚首

    据券?#35752;?#22269;记者获悉工商银行建设银行农业银行中国银行国开行中信银行民生银行华夏银行邮储银行恒丰银行北京银行厦门国?#23460;?#34892;首誉光控信达资产天弘资产外贸信托北京信托嘉实资本中信资本百度金融等51家金融机构近日密会20余家房地产企业地点选在了证监会四层会议室而这场闭门研讨会的主题是如何迎接地产新机遇——2018中国房地产市场趋势展望&投资策略

    51家金融机构密会20余家房企 研讨明年楼市怎么走

    我们知道19后楼市调控进一步收紧,住建部与发改委在全国范围内展开为期一个月的商品房销售价格行为联合检查住建部还联合央行银监会发文要求严禁违规首付贷 中国国家统计局最新数据显示10月全国70个大中城市中一线城市新房价格环?#35748;?#38477;二手房价格持平同?#26085;?#24133;均连续13个月回落二三线城市二手房价格涨幅与上月相同或回落一二三线城市房价同?#26085;?#24133;继续回落

    值得注意的是在房地产价格开始回落之际决策层并未放松对房地产的调控政策一位参会人员向券?#35752;?#22269;透露金融机构和房企现场分歧较大主要是目前房企融资压力太大但各方基本认可的是住房市场将进一步回归居住属性以北京上海深圳为主的部分中心城市竞争力优势带来房地产市场发展向好与此同时的住房租赁市场空间巨大其链条产业蕴藏金融蓝海

    目前部分银行正在重启压力测试 不仅是银行信贷今年以来中国房企国内融?#26159;?#36947;普遍收紧上市房企再融资规模也呈下降趋势上证资讯统计显示截至11月15日今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元人民币今年实施的定增募资规模为45.14亿元人民币而去年提出预案和实施的定增募资规模分别是1120.56亿元人民币和439.88亿元人民币相比之下今年的数字同比分别下降了23.9%和89.7%

    以下是这次秘密会议的一些观点

    金融机构五大核心观点

    券?#35752;?#22269;记者拿到的这场闭门研讨会之会议纪要文件显示51家金融机构就房地产市场主基调楼市分化下机会房企融资产品住房租赁市场等方面阐述了看法主要可总结为以下五大核心观点

    第一再次?#33539;?#25151;住不炒主基调住房市场将进一步回归居住属性金融机构投?#23460;?#32039;紧把握政策精神与导向严控风险在此基础上有序健康推进地产金融业务

    点评住房市场将进一步回归居住属性?#20445;?#36825;与报告提出的坚持房子是用来住的不是用来炒的要求定位一以贯之房价暴涨几乎毫无可能明年金融对于房地产的支持力度是否会大幅缩减目前还不好下定论但严控风险是明确的

    第二关注中国城市群及部分中心城市的市场发展机会?目前房地产是商业银行的压舱石未来将继续加强与布局在这些区域的中国房地产百强企业合作

    点评目前房地产是商业银行的压舱石一语点出房地产企业与商业银行之紧密联系关注中国城市群及部分中心城市的市场发展机会这也直接意味着布局在中国城市群及北上深杭等部分中心城市的房企仍将备受金融机构厚爱

    第三当前房企融资面临一定压力?直接融资规模显著下降且融资利率较高随着国家对金融风险控制政策的规范未来利率会逐步降低直接融资市场?#27493;?#36234;来越规范

    点评未来利率会逐步降低直接融资市场?#27493;?#36234;来越规范这话其实是对在场房地产企业做出的?#21442;?#19982;心理按摩

    第四租赁市场空间巨大其链条产业蕴藏金融蓝海但租赁市场也存在回报?#23454;?#31561;问题金融机构需加快完善金融手段加快融资创新以多元化多渠道资金促进租赁全产业链的发展政府也需要出台相应措施在政策和资金等方面给予支持

    点评租赁市场空间巨大其链条产业蕴藏金融蓝海这是金融机构对在场房地产企业布局住房租赁市场发出的响亮号召?#20445;?#31199;购并举将使得住宅租赁业成为房地产市场发展新引擎但如何解决租赁市场回报?#23454;?#31561;问题需要各方合力政策和资金支持

    第五从2014?年开始证监会已经把企业资产证券化业务由审批制变成备案制明年会跟进借此机遇?近年来金融机构不断开发出类REITs消费金融存?#31354;?#21048;等金融创新产品支持房地产企业的快速发展金融机构都看好这些产品相信未来会有长足的发展会有更强的生命力

    点评类REITs消费金融存?#31354;?#21048;等金融创新产品?#21271;?#37329;融机构看好监管部门亦予以高度支持这也意味着在国家鼓励住房租赁市场发展的大背景下住房租赁行业金融创新步伐加快例如国内首单长租公寓类REITs房地产投?#24066;?#25176;基金项目新派公寓权益型房托资产支持专项计划?#20445;?#20197;及国内首单央企租赁住房REITs项目中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划日前均获批发行当下还有多家租赁住房企业拟发行类REITs项目相关产品有望在近期获批

    房企四大核心观点

    券?#35752;?#22269;记者拿到的这场闭门研讨会之会议纪要文件显示华夏幸福荣盛发展泰禾集团中国金茂首开股份首创置业金融街控股金隅地产海航地产当代置业隆基泰和中冶置业北辰实业鲁能集团银亿股份朗诗绿色地产等?20?余家房地产企业参加了闭门会讨论十分热烈可概括为以下四大核心观点

    第一房地产调控有利于行业长远发展房企发展短期将面临一定压力但从长远看要关注长效机制引导下各个领域涌现出的新机会

    点评这也直接意味着房企将进入?#25353;?#36186;大钱到赚小钱从赚快钱到赚慢钱的阶段同时各方期待长效机制如何落地执行

    第二?#20309;?#23450;的现金流是企业发展的核心企业应重视防范经营管理风险?继续保证财务稳健与资金安全合理控制企业资产负债水平

    点评降?#36879;?#20538;率将成为房地产企业未来两年的主要任务之一保证稳定的现金流至关重要据统计截至2017年9月底136家上市房企的平均资产负债率为79.45%去年则为77.5%同比增加1.95个百?#20540;?#20849;有16家上市房企负债1000亿元以上

    房企高杠杆经营下可能导致负债率失控无法支撑企业规模迅速扩张最终导致现金流断裂这是以前房企破产案例带来的重要启示

    第三?#20309;?#26469;行业分化加剧行业集中度?#20013;?#25552;升大型企业规模将?#20013;?#22766;大部分快速增长的中小企业未来将走住宅与产业相结合的特色化道路

    点评大型企业规模将?#20013;?#22766;大部分快速增长的中小企业未来将走住宅与产业相结合的特色化道路未来房地产行业分化继续大型房企业绩猛增而中小房企生存艰难需谋求特色化经营

    根据地产研究机构克而瑞发布的数据统计发现今年前10月销售业绩前20强的企业中碧桂园万科恒大融创等15家房企业绩已超过2016年全年这20家企业前10月销售业绩总和为3.4万亿元比去年全年业绩超出4820亿元对比之下业绩亏损的上市房企数量也在增多

    第四目前多家房企积极试水租赁业务对房企来说租赁市场可为企业提供长期稳定的现金流提升企?#36947;?#28070;稳定性应抓住机遇合理布局

    点评今年下半年以来住房租赁市场成为各方资本?#21512;分?#30340;新风口传统房企如万科龙湖地产远洋地产等公司已表示将积极布局长租公寓领域早在去年6月份国务院办公厅就曾出台关于加快培育?#22836;?#23637;住房租赁市场的若干意见明?#20998;?#20986;到2020年基本形成供应主体多元经营服务规范租赁关系稳定的住房租赁市场体系多地推出的租售同权等新政给住房租赁市场带来新气象

    此外大公国?#39318;市Q?#20013;诚信评级联合?#24066;?#31561;信用评级机构和行业?#24378;?#19987;家中国指数研究院中国房地产指数系?#22330;?#20013;国房地产TOP10研究组相关专家也同时出席中国指数研究院主要观点如下

    第一十三五期间房地产市场仍将保持较大市场容量未来三五年商品住宅的需求总量?35?亿平方米左右期间可能会出现一些阶段性调整和波动但是总体预期和趋势不会改变

    第二坚持房子是用来住的不是用来炒的?主基调未来政府着力完善住房制度加快长效机制建设受长短期政策协同作用影响明年房地产市场走势继续趋稳

    第三在新时代背景下开发企业及金融机构投资应顺应市场规律把握增量突破存量增量市场可关注城市群机会及城市周期变化同时积极把握租赁市场高速发展带来的新机遇存量市场可关注新型社区运营服务及城市更新

    第四房地产企业强者恒强态势?#20013;?#22823;型房企在产品布局管理机?#39057;?#26041;面具有较强优势部分中型房企增长迅猛市场集中度进一步提升

    第五不同规模房企风险不同大型房企风险主要来自负债率较高业务转型等中型房企风险主要来自经营杠杆较大拿地价格较高等小型企业主要面临资金链断裂无法拿地等风险

    据了解本次会议为各大金融机构与中国指数研究院就房地产信贷策略开展交流探讨的常规会议已连续举办七期会议加强了金融机构之间的?#20302;?#20026;各大投资机构做好房地产业务控制信贷风险提供借鉴加深了金融机构与房企的交流促进金融机构更全面了解企业的发展状况同时也为中国指数研究院继续深化中国房地产百强企业研究提供了重要参考

    附2018中国房地产金融调查?#31034;?#20998;析

    51家金融机构密会20余家房企 研讨明年楼市怎么走

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