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    楼市迎来新房改首年长效机制从理论进入实践

    21世纪经济报道2017-12-29 09:19

    导读

      和此前几次周期不一样的是在房子是用来住的不是用来炒的的新定位引导下长效机制开始逐渐落地在租赁市场土地供应金融管控等多个领域房地场市场的供给侧结构性改革不断推进

      令?#25628;?#33457;缭乱的2017年要过去了2017年房地产市场经历了和此前几轮周期几乎同样的前半程

      一线城市调控后成交量急剧萎缩资金和热点向三四线城市涌动随后迎来全面的调控升级与此同时住宅销售面积与销售金额再创历史新高使得土地市场在调控背景下火热依旧机构数据显示2017年50大城市卖地3.33万亿元

      然而和此前几次周期不一样的是在房子是用来住的不是用来炒的的新定位引导下长效机制开始逐渐落地在租赁市场土地供应金融管控等多个领域房地场市场的供给侧结构性改革不断推进

      时隔二十年重上日程的住房制度改革所尝试构建的完全产权的商品住房供应体系部分产权的共有产权住房供应体系零产权的租赁住房供应体系的三元供应模式也让一些研究机构喊出2017年是1998年以来楼市长周期终结点的预判

      政策导向的改变使得从2017年下半年开始一些巨头房企开始向租赁市场发力一些则着力降低自身杠杆率而中小房企则从年底开始频繁使用合作谨慎等措辞对外发声企业联合拿地情况增多部?#20540;?#21306;也有土地流?#27169;?#25151;地产市场的新一?#20540;?#25972;周期似乎?#32557;级?#33267;

      进入2018年房地产市场是否会?#26377;?#27492;前的周期轮动还是进入到政府介入深化住房居住属性强化?#29992;?#36873;择多元化的新时代?#20445;?#36824;未可知

      销售新高峰

      2017年房地产市场多项数据再创新高

      土地市场层面根据国家统计局数据2017年1-11月份房地产开发企业土地购置面积22158万平方米同比增长16.3%预计2017年将实现四年来首次土地供应同?#26085;?#22686;长

      销售层面尽管多项指标创下新高但在严格的调控背景下增速较往年明显下降

      据链家研究院发布的2018年中国房地产市场展望报告2017年全国房地产销售额将再达16万亿元创下历史新高新建商品住宅销售面积在前11月达到12.6亿平方米同比增加5.4%销售金额为9.58万亿元同比增长9.9%销售均价则同比增长4.3%增速相比去年都出?#32622;?#26174;放缓

      该报告称2017年一线城市和绝大部分二线城市的新房交易量比2016年有明显下滑三四线城市集中发力是2017年全国新房市场的主要推动力

      调控影响下二手房的销售数据下滑明显2017年全国二手房销售达到386万套比去年下降23.8%二手房销售额达到5.8万亿元比去年下降13.3%

      2017年房地产市场的另一个显著特点是行?#23548;?#20013;度进一步提升不同城市间的分化加剧此外地域集中度也有所提升城市群成为城市化发展的新载体核心城市群的市场重要性提高

      同策研究院的报告显示长三角珠三角和京津冀三大经济圈的8个省份区域商品住宅销售金额?#24613;?#24050;达到全国的49.4%根据链家数据三大城市圈的20个城市与成都重庆武汉长?#22330;?#21512;?#30465;?#21335;京六大核心城市二手房成交总额为3.94万亿元占全国的68%二手房成交量188万套占全国的48.4%

      房改新任务

      长效机制的落地与住房制度改革的推进被认为是2017年房地产市场最重要的变化

      2014年3月中央出台国家新型城镇化规划2014-2020年首次提出调整完善住房土地财税金融等方面政策共同构建房地产市场调控长效机制

      对比2016年末和2017年末的工作会议公报可以发现中央对长效机制的表述发生变化从研究建立转变为完善促进这也意味着长效机制开始从理论走向实践

      2017年各类供给侧的房地产新政频繁推出

      租赁市场改革?#20013;?#21152;速部分城市推出租赁住宅用地租售同权走向落地集体建设用地建设租赁住房试点铺开北京上海等地均提出了数十万套的租赁住房供给计划同时严格限制住房商品流通属性的共有产权住房在北京推出住房制度改革被认为开始触及住房的商品属性

      链家研究院院长杨现领认为长效机制的建立?#23616;?#19978;是为了调节房地产市场的潜在供给和预期需求改变房地产市场供给弹性远小于需求弹性的现状

      在2017年的全国住房城乡建设工作会议工作部署中?#28044;?#24314;立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度被置于首要位置

      住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向者表示房地产市场的主要矛盾已经从解决住房资源短缺问题转变为提升住房市场质量问题但相应的住房制度建设并未匹配住房制度改革有民生层面实现住有所居?#20445;?#32463;济层面促进楼市健康发展产业层面发挥好房地产对新兴产业的载体作用三个方面的重点任务

      在实际操作中租赁市场被运作为多主体供应多渠道保障的试验田

      8月底武汉组建第一批5家国有住房租赁平台时部?#21046;?#19994;自?#20540;?#22320;块内有厂区也被许可审批后改建为租赁住房12月初北京市住建委表示为了拓宽房?#36766;?#36947;鼓励国有企?#36947;?#29992;自有用地建设保障房

      伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示未来租赁住房将成为保障房的重要组成部分因此不排除政策鼓励的利用企业自有用地建设范围扩容到租赁住房的可能从各地的实?#26159;?#20917;来看已有部?#20540;?#21306;的产业园区出现了类似情况

      胡景晖认为目前租赁市场?#28304;?#22312;盈利模式难解的问题政策落地需要更多实?#24066;?#30340;扶持措施?#28909;?#31246;?#21344;?#20813;财政补贴等同时还要?#28044;?#38598;体建设用地建设租赁住房的探索和试验进程

      在房地产市场供给侧结构性改革思路逐渐清晰成效逐渐显?#20540;?#21516;时作为过去房地产市场调控主力的需求端政策同样在2017年迎来了新的变化

      ?#24615;?#22320;产研究中心统计数据显示截至12月25日2017年全国各城市和部门发布的各类调控政策超过260次从限购限价到限商限售热点城市经历了不断加码的调控历程

      其中北京为代表的限售政策被认为是此轮需求调控的最大特点所?#36739;?#21806;就是要求购房者新购房源后强制要求持有一段时间后?#25293;?#19978;市销售

      ?#24615;?#22320;产分析师张大伟告诉记者目前各地限售政策一般要求取得不动产证后2-3年内不得销售这些城市新房交易基本以期房为主所以实际上这些房源需要3-5年才可出售

      这事实上就是楼市的去杠杆政策使得购房者必须要以自用为目的配置资金否则按照3-5年的交易周期看已不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入在张大伟看来这代表?#21028;?#27714;端的调控政策正在从事后调控为主向预期管理为主转变

      争议新周期

      多位受访者均表示2015年开始的以去库存为核心的宽松政策正逐渐被去杠杆控房价为主要目的的新一?#20540;?#25511;政策所取代

      在过去的10年间调控政策与信贷货币政策被认为是房地产周期性波动的最重要影响因素但随着坚持房子是用来住的不是用来炒的定位写进报告业界对未来周期的判断也出现不同意见

      其中一种观点认为受城镇化进入后半程人口红利减退整体供应过剩等因素影响房地产市场可能已经大周期见顶将进入低速增长甚至负增长阶段随着房住不炒定位开始成为政策出发点调控政策还承担着为长效机制相关金融土地税收制度的改革争取时间的任务

      新城集团高级副总裁欧阳捷表示一方面调控需要为长效机制的落地争取时间另一方面调控周期的轮动效应正在失去其现实基础一二线城市核心区已无地可供摊大饼的发展模式也难?#20013;?#22303;地供应减少土地价格走高成为趋势需调控政策长期维持供需紧平衡随着城镇化进入后半段三四线城市和县城的人口吸引力下滑房地产市场的增量蛋糕将逐渐变小

      某机构展望2018年房地产趋势称预计2018年是本轮房地产周期的调整期或将出现成交回落价格趋稳新开工投资中低速增长的市场趋势

      尽管对中长期的周期存在不同认识但多位?#30340;?#20154;士均向记者表示2018年将会进入房地产市场调整期

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