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    2018住房问题前瞻发展租赁市场消除涨价预期

    第一财经日报2017-12-29 09:28

    对于房地产而言2018年将是一个特殊的年份1998年房改全面停止住房实物分配至今正好20年20年过去相同的是住房仍旧是重要的民生问题之一;不同的是房地产历经20年发展已告别当初的整体稀缺阶段不同地区差别巨大且与经济发展休戚相关

      2018年的特殊性还在于刚?#23637;?#21435;的2015~2017年在房价早已高企的一线城市和库存压力较大的三四线城市上演了轮番上涨使得住房问题日益复杂化现如今热点城市房价虽因严厉调控而得到遏制但上涨预期仍在;而三四线城市在基本完成去库存后地方政府并未摆脱土地财政依赖

      在大众对于明年房价走向倍感困惑之时年末决策层相继表态12月23日住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示明年将针对各类需求实行差别化调控政策满足首套刚需支持改善需求遏制投机炒房日前结束的工作会议提出加快建立多主体供应多渠道保?#31232;?#31199;购并举的住房制度完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制

      可以看出差别化将是明年应对当前住房问题的基调毕竟中国目前整体上已不缺住房根据国家统计局数据2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米其中城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米相比发达国家亦不逊色

      现在的重点在于人口净流入较大的热点城市尤其是一线城市常住人口人均住房面积低于全国且贫富差距大这些城市历经这一轮上涨后房价畸高如?#26412;?#19978;海深圳房产均价在每平方米5万元左右广州南京杭州等亦达3万元水平与收入水平不相匹配而且由于这些城市资源集中就业机会多吸引全国年轻人流入加上此前购房者希望改善居住条件住房需求可以说还颇为旺盛

      2016年9月密集出台的史上最严调控稳住了热点城市房价上涨的势头根据最近几个月国家统计?#27490;?#24067;的70城房价数据15个热点城市最近一年多基本滞涨成交量则大幅下降在住建部长提出满足首套刚需支持改善需求后不少人预测2018年最严调控会有所放松

      在此?#25910;?#35748;为主要城市明年房地产调控不会放松至多为了体现支持改善需求而?#23454;?#35843;整限贷政策因为这些城市房价上涨的预期仍在如近期南京出现彻夜排队抢房一线城市限价楼盘?#23637;?#30456;关事件频现如果放松调控引发房价再度上涨不论对于民生还是经济发展都是弊大于利的

      房价高企调控不能松但大城市居民尤其是年轻人的住房需求仍在这群人以往通过租房来解决众所周知大城市租房由于种种因素体验不佳这也造成众多年轻人在租售比很低的情况下仍然愿意背负重债购房这时候政府应该有所作为为解决这部分人群的住房问题政府此前的作为有保障性住房(包括经济适用房共有产权住房等)和保障性租赁房(公租房)两者均存在覆盖比例不足及主要集?#24615;?#36793;远郊区等问题

      打造以企业为主体的稳定收益型租赁房是2017年提出的新思路以上海为例今年7月以来已陆续成交了21幅租赁用地将至少提供1.66万套租赁房源而按?#23637;?#21010;十三五期间上海将新增供应租赁住房70万?#20303;?#31199;赁房在国际上也有例可循其中德国瑞士租赁房在住房供应中占到六成左右租金收取市场化为企业或长期机构投?#25910;?#25552;供了稳定的收益来源也给租户带来更大的确定性

      因此在当前房价高企且上涨预期仍在的大城市中为满足居民尤其是年轻人的住房需求大力发展租赁房应该成为未来?#36739;R?#31199;赁房由企业主导市场化操作方为长久之计

      而对于部分二线城市及三四线城市虽然过去两年在热点城市房价上涨外溢和棚改货?#19968;?#23433;置等因素共同作用之下出?#33267;?#25151;价上涨并解决了困扰已久的高库存压力但因为缺乏产业导入与就业岗位吸引人口房价上涨和房产?#35748;?#19981;可持续也就是说这些城市需要防止再度大量开发避免回到土地财政的?#19979;P?#20877;度形成高库存压力

      更为重要的是虽?#24509;?0年来房地产对于中国经济的?#27605;?#21151;不可没但中国经济已经到了不得不摆脱房地产依赖的关口

      换言之在房改20年之际是时候通过建立房地产长效机制让房子回归居住属性而在房价高企的大城市以市场化运作大力发展租赁住房解决年轻人住房需求抑制房价上涨预期无疑是长效机?#39057;?#20869;涵之一

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