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    价格倒挂地王变闲王开发商解套路在何方

    每日经济新闻2017-12-29 09:32

     2016年是中国房地产史上诞生地王最多的一年据克而瑞统计显示共有340多宗单价或总价地王在这一年产生令媒体与大众频频为之咋舌

      然而乐极生悲在房地产行业?#38386;?#21608;期中地王推涨房价的逻辑固然成立在下行周期则存在等解套的风险进入2017年在限购限价?#26085;?#31574;频出租售同权物业自?#20540;?#26032;规出台的背景下多城楼市成交价量下滑诸多地王项目也面临考验近期南京区域地王京奥港项目?#25512;?#20986;因资金问题被迫停工一事

      克而瑞统计显示截至2017年10月2016年其研究的50宗地王项目中开盘的只占一成多多数在建未售少部?#21482;?#27809;开工

      对于地王前景旭辉林中曾在易居沃顿班上直言未来二三年市场无起色2016年的多数地王都将难堪

      地王堪忧

      在克而瑞提供的一份50宗典型地王名单中记者发现目前全国范围内至少有14宗地王未开工他们主要集中在广州深圳苏州和厦门等热点一二线城市这些城市往往也是2017年政府控房价的重点区域多个区域的限价甚至直逼地王的楼面价这意味着当前若入市即亏本

      上述14宗未开工地王里举例来看苏州的姑?#28072;?#24178;将东路北仓街东地块苏州2016-WG-46号地块成交楼面价达到38960元/平方米而目前区域的最高限价标准为40000元/平方米附近的苏州2016-WG-26号地块闲置已超1年2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块闲置时间也超过1年

      ?#30452;热?#21512;肥葛洲坝中国府项目的拿地楼面价为22103元/平方米而目前该项目周边在售楼盘均价仅为22000元/平方米价格倒挂下房企的入市积极性显然不高

      此外东莞颐和翡翠花园目前区域限价标准为20000元/平方米远低于房企拿地楼面价25264元/平方米因而项目现也处于缓开工状态预计2018年5月才会入市

      在上述地王名单中记者还注意到有近60%的地块处于已开工但未开售阶段而已入市地王项目销售状况也并非一帆风?#22330;?#25454;克而瑞数据显示杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘当周定金签约率仅为43%

      排除因地王项目基本定位于中高端或豪宅系客群面向于高净值人群在整体楼市调控趋紧的背景下销售情况一般之外整体地王项目的开发进展缓慢更有一些项目选择延迟入市这背后又是什么原因

      为何蛰伏

      按政府规定地块完成交易后1年不开工罚款20%两年不开工则由政府无偿收回但现实是多重原因牵绊了地王项目的入市步伐

      现在土地增值慢土地支出多利息也多所以企业必须做高周转开发慢了利息就可能很快超过建安成本不仅不挣钱甚至被拖垮地产专业人士薛建雄直言今年开发商迎来了最困难的日子房企资金回笼?#35759;?#21152;大资金不到位就可能造成工期拖延

      开发商对政策持观望态度也从侧面影响了一些地块的开工安居客房产研究院首席分析师张波认为此外土地不开工或停工也可能因为房企的资金出现问题但从实现情况来看这种情况应该不多还有一种原因则是开发商等待利润

      值得一提的是近年品牌房企联合拿地的案例屡见不鲜2016年诞生的地王中合作拿地块的比例就占近40%

      这些地块短期回本获利的压力?#38386;?#25152;以为了更丰厚的利润寻找上市的最佳?#34987;?#26159;地王们主动停工蛰伏的一个原因张波向每日经济新闻记者表示

      如何解套

      那么在2016年诞生的大批地王中已开工的项目如何缓解资金压力可开售的地王项目如何在限价降价和限购之下拓宽前路等待是否真能给地王一线生机而等待成?#23621;?#26377;多高

      以史为鉴回顾近年的房地产历程不同的调控节点上均出现过地王之殇如2008年的海南2011年的浙江和2014年的长沙等房企高价拿地后不久便遇行业下行周期地王项目惨被套牢而从这些被套项目的结局来看有的以烂尾企业破产告终也有的?#20197;?#22320;得到救助获得新生

      ?#30340;?#35266;点认为2016年的地王项目多处于南京上海苏州合肥天津武汉和嘉兴等地不同量级的城市面临的风险和解套的可能性也不同而城市之外则看企业的背景与实力这包括企业是否有能力解决目前的现金流问题是否有实力扛到这?#20540;?#25511;期过去地王的解套最终还是拼实力看?#34987;?/P>

      张波告诉记者不同实力背景的房企对地块的变现要求融资时间成本预期存巨大差异对于资金压力巨大且资金周转要求高的房企三限之下断腕求生亦属正常在开盘时价格接近甚至低于盈利底线都是必走之路

      张波进一步表示房企拿地王的最终目的还是赚钱但并非所有房源尤其是前期开售的房源售价必须高于成本这个时候舍小取大保证整个项目的盈利达到预期是更好的选择

      对大企业而言等待可能是一种更好地达到盈利预期的办法

      对于这类大企业他们有的不仅是资金优势还有软实力?#28909;?#21697;牌这类企业可以利用行业地位和良?#27599;?#30865;保证项目的一定溢价水平在困境中赢得生机

      张波继而指出产品也是大企业的一项优势尤其是在项目打造上有过人之处的企业其在产?#33539;?#20301;?#32422;?#23458;户需求把握上有丰富经验更有利于化险为夷同理操盘实力强的企业利?#20204;?#25928;的管控手段和运营能力也有更大的潜力?#21344;?/P>

      地王将消失

      一方面是拖延开工或入市的2016年地王项目另一方面是2017年强调控下土地市场高开低走热点城市溢价率回落?#30340;?#26377;声音称随着房地产长效机?#39057;?#24314;立地王现象或将消失

      2017年10月高层确认房地产长效机制正在紧锣密鼓制定会适时出台与此相应今年的土地招拍挂市场新玩法层出不穷?#21495;?#24314;自持摇号熔断?#32422;?#26032;推出的租赁住宅专项用地等手段都对土地市场形成制约作用

      世联行副总经理袁鸿昌接受记者采访时分析指出地王的出现是开发商对未来预期过高所致但中国房地产市场既受到市场供求关系的影响也受到政策法规调控的影响

      袁鸿昌认为相对来说目前我国房地产市场受政策影响很大在宏观调控下今年很多地方拍地以底价成交甚至出现流拍的现象

      另一方面要加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度在新的?#38382;?#19979;地王是否将成为一个历史名词

      袁鸿昌表示从目前市场的表现来看开发商理性了很多大家对市场新?#38382;?#26377;了新的判断新的时代就应该按照新的规则来走

      广东省专家委?#34987;?#22996;员龙斌接受记者采访时指出未来1~2年政策的强调控仍将?#20013;?#22320;价不断上升已缺乏现实基础开发商对市场的预期变化了也不会再盲目举牌了如果将来政策放开还会不会出现地王?#20445;?#20063;很?#35759;?#35770;

      袁鸿昌指出人对住房改?#39057;?#38656;求是?#20013;?#19981;断的核心一二线城?#34892;?#25104;的城市资源集聚短期内不会改变一线城市领先其他城市的格局不会改变

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